전세제도는 우리나라에만 있는 고유한 주택 이용방식이다. 고려시대 논밭을 빌리던 전당(典當)이라는 제도가 조선 말기에 가사전당(家舍典當)으로 발전된 것으로 ‘금전대차와 주택 임대차’가 결합되어 만들어진 제도이다. 집을 소유와 투자의 목적으로 사고 싶은 사람은 전세자금으로 매매금액을 충당하고, 집을 이용의 목적으로 빌리고 싶은 사람은 금리를 포기하고 반환받는 보증금으로 빌릴 수 있으니 임대인은 집값이 오르면 이익이고 임차인은 월세 부담 없이 이용할 수 있어 좋은 제도가 아닐 수 없다.

하지만 맹점은 있기 마련, 첫 번째가 탐욕이다. 낮은 금리 상황에서 투자자라고 불리는 투기세력들이 시세차익을 노리고 전세를 끼고 많은 주택을 구입하는 경우가 왕왕 발생했다. 하지만 금리가 상승하는 경우 이자 부담과 주택 가격이 하락하게 되면서 갭투자가 깡통주택으로 바뀌게 되고, 주택을 탐욕의 목적으로 바라보는 순간 불로소득 자(子)에서 전세사기 범(犯)으로 바뀔 수도 있다는 것을 명심해야 할 것이다. 변제 능력과 의지가 없는 상황에서 전세계약을 체결하고 보증금 반환을 할 수 없는 경우라면 앞서 언급한 전세사기의 범주에 포함될 수 있다. 두 번째 임대인의 전세금 반환의 문제이다. 임대인들은 전세보증금을 자신의 사업 목적이나 다른 투자에 이용하기 때문에 임대인은 새로운 임차인을 구해서 보증금을 반환하기도 하는 일이 많이 발생한다.

최근 금리 상승과 함께 갭투자자들의 몰락이 전세사기 사건으로 나타나고 있고 자기 자산의 대부분인 전세보증금을 반환받지 못해 생을 마감하는 사건들이 심심치 않게 언론에 보도되고 있다. 안타깝지만 이 제도를 없애는 것은 사실상 불가능한 일일지 모르겠다. 왜냐하면 임대인과 임차인의 경제적 상호이익을 만족시킬 다른 제도가 아직 없기 때문이다.

전세사기유형에 대해 정리해 보면 먼저 대항력 악용으로 임차인의 대항력은 전입신고 다음날 발생하는데 그 전날 주택을 담보로 대출을 발생시켜 임차인이 후순위 권리자가 돼 보증금을 잃을 수 있다. 이중계약 문제는 대리인이 임대인 대신 계약을 체결해 임차인에게는 전세로 계약을 하고 임대인에게는 ‘월세로 계약했다’라고 속이는 방식이다. 주로 오피스텔이나 대규모 원룸단지에서 많이 발생하는 사례이다. 가급적이면 임대인 본인과 계약을 체결해야 한다. 무자본 갭투자 문제도 있다. 자기자본이 거의 없이 계약금만으로 주택을 수십에서 수백 채 매수하고 전세보증금으로 잔금을 치루는 경우, 고금리 상황과 주택경기 하락 국면에서 보증금을 제때 반환하지 못한다면 임차인의 피해는 불 보듯 뻔한 일이다. 또한 신탁부동산의 문제, 신탁등기된 부동산의 임대의 경우 신탁원부를 열람해 신탁계약서 내용을 반드시 살펴봐야 하는데 수탁자(신탁회사)의 사전 승낙과 우선수익자(은행)의 사전 동의 여부를 반드시 확인하고 계약해야 한다.

전세사기예방과 보증금반환을 위한 최소한의 조치로 계약이 체결되면 반드시 주택임대차계약신고와 전입신고 및 확정일자를 부여받아 대항력을 확보하고 전세보증금반환보험에 가입해 안전한 전세금 반환 조치를 해둬야 할 것이다.

하재갑(한국공인중개사협회 경상남도지부장)